L'accessibilité des salariés en immobilier d'entreprise

« L’emplacement avant tout », vous dira tout professionnel de l’immobilier, soit la traduction du fameux « location location location ! » anglo-saxon. Pour l’immobilier d’entreprise, bureaux mais aussi et de plus en plus locaux d’activité, la question de l’accessibilité des salariés et visiteurs est essentielle dans le choix de l’emplacement. Elle se traduit avant tout par un souhait de proximité avec les transports en commun, de préférence « lourds », un métro, RER ou équivalent primant sur un tramway qui primera lui-même sur un BHNS, celui-ci étant déjà plus avantageux qu’un simple autobus. On positionnera ainsi de préférence ce type de produit dans un rayon de 5 minutes ou 400 m à pied autour d’une gare.

Les projets d’aménagement et les PLU « saupoudrent » parfois du bureau ici et là par souci de mixité fonctionnelle à toutes les échelles, mais ces bureaux éloignés des transports peineront à attirer les investisseurs. Dans tous les cas, ceux-ci devront à tout le moins être équipés de places de stationnement en nombre suffisant. Idem dans une ville au maillage en transports en commun limité, où un site en périphérie serait desservi par une seule ligne de transport ferré. En l’absence d’un nombre suffisant de places, comment les salariés habitant dans d’autres communes pourraient-ils venir au travail ? Où les clients, fournisseurs et partenaires pourront-ils se garer ? Certes, on travaillera les liaisons vélos et piétonnes, mais celles-ci ne suffiront pas, et les investisseurs ne s’y tromperont pas.

Les cas les plus problématiques sont ceux où les futurs locaux d’entreprise ne sont ni proches de transports en commun lourds, ni suffisamment équipés en places de stationnement. De nombreux PLU préconisent ainsi une place pour 50 m² de bureaux, pour des sites insuffisamment desservis en transports en commun, alors même que le ratio standard d’occupation des bureaux est d’un salarié pour 10 m².

La seule exception possible parfois observée à cette règle de proximité avec les transports en commun est celle de grands établissements de recherche publics ne dépendant pas d’investisseurs privés et pouvant atténuer les désavantages de leur éloignement par la mise en place de navettes par exemple.

De manière générale, aucun autre avantage dont l’aménageur ou le promoteur voudrait se persuader – haute performance environnementale, services aux salariés ou esthétique architecturale, ne pourra compenser un éloignement trop grand pour de l’immobilier d’entreprise, ce qui donnera lieu à une commercialisation extrêmement difficile. Dans le cas de locaux d’activité, l’éloignement des transports pourra plus facilement être compensé par du stationnement supplémentaire mais là aussi le tout-voiture qui prévalait est peu à peu remplacé – et c’est tant mieux ! – par une meilleure accessibilité en transports en commun et modes doux, alors que de nouveaux projets d’activité en ville voient le jour et que les zones d’activité tendent vers plus de mixité.

Photo : Leonid Andronov